Bodegas en Latam: Bogotá se encamina a un escenario de suboferta

Informe de CBRE establece que la disponibilidad de espacios de este tipo bajó 5,9 puntos porcentuales en la capital colombiana. Además, se observa que mercados como Argentina se puede ver afectados a largo plazo.

El impulso que ha tomado la digitalización de gran parte de los servicios por la pandemia ha impulsado no solo el e-commerce, sino también el mercado de bodegas que, tanto en Chile como en el resto de la región, se ha mantenido más dinámico que nunca.

Mientras en el primer país la disponibilidad de espacios parece no dar abasto frente a la creciente demanda, países como México destacan por sobrellevar este tema de manera eficiente, a tal punto de sostener tasas de vacancia “saludables”.

Así es el panorama que observan desde la empresa de servicios inmobiliarios CBRE, cuyos datos regionales al primer semestre de 2022 reflejan grandes diferencias internacionales en la manera de hacer frente a la demanda de estos inmuebles.

En el caso de Chile, durante los primeros seis meses, la tasa de vacancia disminuyó 21 puntos base en relación al semestre anterior, y llegó a un 0,46%; es decir, su mínimo histórico.

Esto, pese al ingreso de 136.000 m2 ubicados en la zona norte, poniente y norponiente de la Región Metropolitana, que corresponden a la ampliación de un centro de bodegas en la comuna de Quilicura, nuevas etapas en Colina y Pudahuel, y un nuevo centro en la zona de Noviciado.

De este modo, la absorción neta del semestre en la capital contabilizó 145.882 m2, de los cuales un 76% se ubica en el submercado norte. Y dada la nula oferta disponible, la muestra de precios se construye a partir de la oferta futura, que actualmente registra un precio promedio ponderado de 0,166 UF/m2.

Según explica Ingrid Hartmann, senior research manager de CBRE, si bien Chile cuenta con la tasa de vacancia más baja, eso no es necesariamente algo positivo, “ya que se transforma en un mercado sub-ofertado que no es capaz de suplir a la creciente demanda por espacio de almacenamiento”.

Desde la empresa apuntan a la relativa normalización de las cadenas logísticas que, según comentan, entre el primer semestre de 2021 y el mismo período de este año hizo crecer las importaciones de bienes de consumo en un 16,5%, y están concentrados en mayor medida en bienes semidurables como vestuario y calzado.

Actualmente, el escenario que proyecta la firma para el país es complejo, pues el escaso espacio disponible en la RM se concentra en un 95% en el submercado sur y el 5% restante en submercados Centro Oriente, Norponiente y Norte. Es por esto que Hartmann indica que dentro de los próximos meses Chile “se mantendrá con los niveles de vacancia cercanos a cero, ya que prácticamente todo el espacio que está en construcción ya se encuentra con contratos de arriendo”.

El dólar y mayor absorción en Colombia y Argentina

Otro de los países acomplejado con la menor oferta de bodegas es Colombia.

Durante el último año, la tasa de vacancia en Bogotá cayó en 5,9 puntos porcentuales, impulsado por la ocupación de áreas superiores a los 2.000 m2. Esto, mientras que en el trimestre julio-septiembre este índice bajó 2,4 puntos y se ubicó en un 11,5%; es decir, el valor más bajo en los últimos cinco años.

Y a esto se suma una ocupación de 148.558 m2 durante los primeros seis meses del año, superando las absorciones netas de 2020 y 2021.

Actualmente, solo el 6% de las bodegas disponibles corresponden a áreas superiores a los 10.000 m2. Y pese a que en el segundo trimestre de 2022 se reportaron importantes negociaciones sobre bodegas vacantes en los parques industriales Clase A de los corredores de Suberia y Funsa, la tasa de vacancia de este tipo de activos se ubicó como la más baja de los últimos años, con un 6,9%.

Es en este contexto que Hartmann señala que en el caso de Bogotá “se observa que los volúmenes de absorción están creciendo rápidamente habiendo tocado récord en la primera mitad del año”. Y advierte que esta situación “podría empujar al mercado a un escenario de sub oferta como lo está actualmente Chile”.

Según las cifras de la empresa, se proyecta que la capital de Colombia cerrará el año con una absorción neta superior a los 250.000 m2, superando así los resultados históricos de los años recientes. Y se espera que el año más dinámico en cuanto a ingresos de superficies de bodegas sea 2024, con más de 530.000 m2 nuevos.

Argentina pasa por un momento similar. Muestra de aquello es que la capital del país reportó durante el primer semestre un inventario de la clase prime de 1.867.281 m2, permaneciendo prácticamente sin cambios en comparación al año previo. El aumento en la demanda de bodegas de un 2,6%.

Al final del segundo trimestre de este año, el stock de almacenes logísticos se ubicó en 1.867.281 m2 para todo Buenos Aires. La principal oferta se encuentra en el Corredor Norte con 1,2 millones de m2, seguido del Corredor Sur con 0,45 millones de m2, y el Corredor Oeste con 0,15 millones de m2.

Por otro lado, desde CBRE destacan que la tasa de desocupación de la clase Prime mostró una variación negativa del 4,3% con respecto al cuarto trimestre de 2021, con un promedio del 14,9% en el segundo trimestre de 2022. Y aunque apuntan a que la disponibilidad que ofrece el mercado es cercana a los 277.963 m2; es decir, cuenta la mayor oferta de metros cuadrados ofrecidos en el Corredor Norte, el comportamiento de este sector está sujeto a otros factores que escapan de la industria.

“El dinamismo del mercado industrial en el mediano plazo estará influenciado por la brecha entre el dólar oficial y el MEP (Mercado electrónico de pagos) / CCL (Contado con liquidación), la inflación y el cumplimiento de las metas acordadas con el Fondo Monetario Internacional (FMI)”, indica CBRE.

Mercado positivo en México

México es el único país con proyecciones realmente favorables, con el mercado industrial de Ciudad de México y su Zona Metropolitana con una fuerte actividad en la demanda de espacios de bodegas.

Así, el acumulado de absorción neta cerró en 430 mil m2, lo que representa el 75% de toda la demanda de 2021. Mientras que el ingreso de nuevos proyectos de bodegas industriales acumulan 275 mil m2 en Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán.

Además, al segundo trimestre de 2022, la tasa de vacancia cerró con 3,5%, que representa 345 mil m2 vacantes, una cifra no vista desde 2018. Y el precio promedio cerró en US$ 6.17 por m2 por mes, esto es US$ 0,40 por encima del precio registrado en el mismo periodo de 2021.

“La demanda bruta del acumulado del primer semestre de 2022 registró 733 mil m2, un 68% superior al mismo periodo de 2021. A nivel de submercado, el top 3 de industrias con mayor demanda se concentró en logística (63%), manufactura (11%) y comercio electrónico (10%)”, sostuvo CBRE.

“Por lo pronto, Ciudad de México se observa con mayor dinamismo ya que el mercado ha ido creciendo de la mano con la demanda y eso habla de una mayor profundización de los fundamentales de mercado”, comenta Hartmann.

Y añade que por otro lado, México al contar con mayor participación del inversionista institucional, referido a fondos de inversión y/o compañías de seguros, se observa que “toman más riesgo al construir nuevos proyectos de forma especulativa y eso se traduce en un mercado que puede sostener tasas de vacancia saludables (en torno al 7%)”.

“Con esos niveles de vacancia es posible manejar de buena forma los crecimientos de la demanda y recibir a nuevos arrendatarios que en el largo plazo solo benefician al mercado”, concluye.